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Contrato de compra e venda ou promessa? Conheça essas e outras formas de negociar um terreno!

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Em qualquer negociação você busca por segurança, certo? No mercado imobiliário isso não seria diferente e é o contrato de compra e venda de terreno que garante tranquilidade a quem vende e quem compra esses imóveis. Ele é indispensável para resguardar os direitos das partes – e isso você já sabe, mas além disso, é necessário que você entenda como esse instrumento realmente funciona e ao que é preciso estar bem atento para evitar dores de cabeça e problemas jurídicos futuros.

O processo para compra e venda de terreno é moroso e complicações podem ocorrer. Por isso, o contrato de compra e venda é comumente usado para o fechamento da negociação, visto que a transferência de propriedade só ocorre de forma definitiva com a lavratura da escritura pública.

Para você que atua como corretor de imóveis nesse setor, conhecer a legislação ligada a esse nicho do mercado imobiliário é um dever. E se você chegou até aqui, presumo que tenha dúvidas sobre como negociar terrenos e minimizar os riscos. 

Para te ajudar, ao longo dos próximos tópicos você vai ver o que é contrato de compra e venda, verá os pontos mais comuns que geram dúvidas sobre o assunto e ainda compreenderá a diferença entre compromisso de compra e venda e promessa de compra e venda.  

Continue a leitura até o final e conte nos comentários se esse texto foi útil para você.

 

O que é o contrato de compra e venda

Obrigatoriedade. Essa é a palavra que define o documento que representa o compromisso estabelecido entre vendedor e comprador, mas atenção! Para imóveis com preço maior que 30 salários mínimos, a venda em si apenas é validada com a lavratura da escritura pública, etapa seguinte à assinatura do contrato e que deve ser feita por um tabelião em cartório.

Nesse cenário (que abordarei ao longo do texto), apenas com a escritura definitiva do imóvel é que a transferência de propriedade ocorre efetivamente, como disposto em nosso Código Civil. Uma vez concluída a escritura definitiva, o novo proprietário deverá apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis em que o terreno está registrado para então solicitar o registro na matrícula correspondente.

No contrato de compra e venda, as obrigações do vendedor e do comprador devem ser claras e, por isso, a figura de um advogado especialista em direito imobiliário é substancial para evitar equívocos. É claro que na época em que vivemos, com fácil acesso à informação, em questão de segundos é possível encontrar inúmeros modelos prontos na internet, mas tenha em mente que a velocidade e quantidade de materiais encontrados dessa forma não necessariamente corresponde à qualidade e, principalmente especificidade – insubstituível a esse nicho do mercado imobiliário.

A elaboração de um instrumento contratual requer cláusulas essenciais, tais como:

  • Qualificação das partes envolvidas;
  • Descrição do objeto do contrato;
  • Preço, forma de pagamento;
  • Obrigações e prazos para cumprimento;

No entanto, além dos itens citados acima, cada acordo tem as próprias particularidades. E é preciso que todas as questões estejam devidamente expressas no contrato de compra e venda de terreno.

 

Atenção às questões jurídicas!

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É importante dizer também que um contrato pode ser um instrumento de natureza pública ou particular. Quando particular, faz-se necessário a presença de duas testemunhas para assinatura em cartório. Já no caso em que é lavrado de forma pública, não há testemunhas em virtude da fé pública que o cartório detém.

Ambas as modalidades formalizam o interesse dos envolvidos na concretização da transação, porém, como disse anteriormente, estou considerando terrenos com valor maior a 30 salários mínimos e, para eles, apenas a escritura tem validade jurídica, conforme prevê o Código Civil brasileiro:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

A escritura do terreno é um documento lavrado no Cartório de Notas perante um tabelião e valor total da negociação. 

 

Exceções à escritura pública 

Apesar da regra, há exceções. As hipóteses em que é possível prescindir da escritura pública para a validade do negócio jurídico são: o compromisso de compra e venda de imóveis loteados (Lei nº 6.766/79, art. 26 (urbano); e art. 7º, Dec.Lei 2.375/87 (rural)) e a venda e compra de imóvel de qualquer valor com financiamento mediante a contratação da alienação fiduciária em garantia.

Considera-se também o mútuo com alienação fiduciária em garantia imobiliária, nos termos do SFI (Lei nº 9.514/97, arts. 38 e Parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei nº 11.076/2004), a compra e venda de imóvel de qualquer valor com financiamento do SFH (art. 1º da Lei nº 5.049/66, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64), e, naturalmente, qualquer negócio jurídico envolvendo imóvel de valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil.

 

Compromisso de compra e venda X promessa de compra e venda

Parecidos, porém diferentes. Tanto o contrato de compra e venda (também chamado de contrato de compromisso de compra e venda), como a promessa de compra e venda simbolizam o acordo entre vendedor e comprador, contudo, ao contrário do que muitos pensam, não são a mesma coisa.

Na prática, o que isso significa? A promessa de compra e venda consiste em um documento preparatório, como um pacto em que as partes se comprometem a assinar o contrato definitivo (escritura pública) posteriormente.

Já o contrato de compra e venda não pode ser entendido como preliminar, pois proíbe o arrependimento. Aí está a grande diferença: nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Por regra, no mercado imobiliário o compromisso de compra e venda é irretratável, ou seja, não permite arrependimento. Dessa forma confere maior segurança ao acordo. O que não quer dizer que os envolvidos não possam compreender a possibilidade de rescisão e aí então optarem pela promessa de compra e venda, que prevê as condições de arrependimento em contrato. 

Não confunda arrependimento com descumprimento do contrato. Nos casos em que algum dos envolvidos não cumpra o disposto no documento, a resolução do contrato pode ser feita. 

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Além das cláusulas que diferem os dois contratos, outra diferença é o fato de que o compromisso pode ser registrado na matrícula do imóvel com maior facilidade junto aos cartórios. Sendo assim, com o contrato de compra e venda passa a existir o compromisso real de aquisição.

Já em relação à promessa, na maioria das vezes só é possível realizar o registro na matrícula quando apresentada junto ao pagamento do ITBI (imposto pago ao município. O impo tido como referência para “comprovação” de que a transação é verídica e concreta). 

Normalmente, o contrato de compra e venda de terreno é usado quando a forma de pagamento é parcelada ou contemple condições em que não haja uma quitação imediata dos valores.

 

Promessa de compra e venda ou opção de compra?

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A promessa de compra e venda pode sofrer ainda uma outra derivação de nome, que é a opção de compra, também famosa conhecida daqueles que lidam com terrenos. Não há substancialmente uma diferença enfática entre esses dois documentos. No entanto, há quem diga que a promessa dá um “tom” mais sério à negociação, enquanto a opção é apenas a “formalização de um acordo”. A verdade é que os dois tipos funcionam com o mesmo propósito. 

Ambos documentos são muito utilizados para a compra de terrenos, uma vez que os compradores, normalmente as construtoras, incorporadoras e loteadoras, só se interessam de fato em comprar determinado terreno se uma “série de coisas” acontecerem e forem favoráveis a eles. Explico melhor… 

Hoje, as empresas que compram terrenos para empreender no Brasil precisam de passar por todo um processo de incorporação. Em resumo, a incorporação consiste em diversas análises e aprovações necessárias, junto a cartórios, instituições, concessionárias e órgãos públicos.

A incorporação imobiliária tem a finalidade de aprovar o empreendimento que pretendem construir naquele imóvel (terreno). É um processo burocrático e muitas vezes moroso, que pode durar meses ou até anos. Sendo assim, o que essas empresas buscam, é uma segurança, ou melhor, uma exclusividade com o proprietário daquele terreno, durante aquele período. 

Leia mais: Incorporação imobiliária: tudo que o corretor precisa saber

Dito isso, tanto a promessa quanto a opção de compra, em linhas gerais, significam que: a construtora e o proprietário do terreno farão um negócio. Claro, desde que várias coisas sejam favoráveis à aprovação do empreendimento que se pretende construir. Além disso, é importante lembrar também que as cláusulas de desfazimento do instrumento devem ser especificadas. 

Caso algo dê errado durante este período, como inviabilidade técnica do solo, uma negativa da concessionária de água e esgoto ou um impedimento por parte da Prefeitura perante o projeto arquitetônico por exemplo, ocorre o distrato

Caso tudo corra bem e seja positivo ao empreendimento (geralmente este momento é vinculado à emissão de um Alvará de Construção ou Registro de Incorporação), o negócio se concretiza, evoluindo então para a escritura pública.

 

Para lembrar…

Promessa de compra e venda: 

  • Instrumento particular ou público;
  • Não é um documento obrigatório, mas quando celebrado, confere obrigatoriedade de cumprimento às partes;
  • Apenas se aplica para transferir uma propriedade caso o valor dela seja inferior a 30 salários mínimos.

 

Escritura pública:

  • Instrumento público;
  • É lavrado por um Tabelião de Notas;
  • É obrigatório para qualquer imóvel cujo valor ultrapasse 30 salários mínimos (valor em vigência)
  • Gera obrigações entre as partes.

 

A escritura pública possui, além da fé pública, a segurança jurídica. Apesar de não haver ilegalidade em um instrumento particular, como a promessa de compra e venda, o Código Civil prevê a validade jurídica à escritura pública. Dessa forma, a chance de ocorrer erros ou mesmo anulabilidade é consideravelmente menor com a escritura.

A importância do contrato de compra e venda de terreno

Agora que você já viu os pontos que geram mais dúvidas sobre o contrato de compra e venda de terreno, quero compartilhar com você uma percepção absorvida ao longo da minha atuação no ramo de incorporação imobiliária como um convite para reflexão.

Mesmo com o passar dos anos e evolução de processos, a resistência de muitos profissionais em mudar os próprios hábitos ainda me chama a atenção. O curioso é que até mesmo em relação a contratos havia quem se mostrasse receoso. Vejo como uma questão cultural. Nós, brasileiros, nos acostumamos a duvidar da confiabilidade do outro ao passo que confirmar uma negociação por escrito é evitada. Contraditório, não acha?

O fato é que firmar um contrato não deve ser visto como uma contestação da confiança alheia e sim como o completo oposto. Afinal, se ambos envolvidos num acordo confiam na própria palavra, qual o problema em colocá-la no papel?

Trouxe essa questão sobre confiança para que você repense os próprios hábitos. Se achou absurdo um agente de imóveis que não compreende a importância de um contrato, suponho que você não tenha práticas duvidosas (e prejudiciais). Como é o caso daquele tipo de profissional que costuma dizer coisas como “tenho memória de elefante”.

Digo isso porque é a sua memória que deve ser alvo de desconfiança. Perceba que por mais bem intencionado que você, eu ou qualquer pessoa possa ser, somos seres humanos. Nós estamos suscetíveis a esquecer, nos confundir ou interpretar o que foi dito de forma diferente da intenção de quem disse algo. Por isso a importância dos contratos, seja para compra e venda de um terreno ou qualquer outro tipo de transação. O documento atua para preservar a negociação e assegurar aos envolvidos os direitos que eles têm.

Com o contrato assinado, as obrigações dos envolvidos devem ser cumpridas. Em caso de descumprimento, a lei garante os direitos que poderão ser buscados com a Justiça. 

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