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Fundos imobiliários: vale a pena focar nesse tipo de investimento?

homem representado o investimento em fundos imobiliários apontando o dedo para tela de um tablet com gráficos

O investimento em imóveis é um dos mais tradicionais entre os brasileiros. É simples entender o porquê: seja para alugar ou vender, muitas pessoas reconhecem o ato como um caminho para aplicar dinheiro e ter o patrimônio aumentado. Além disso, o investimento direto em imóveis é considerado sólido e seguro. Aposto que você já ouviu algum parente recomendar a prática para garantir uma renda extra com o aluguel ou enfatizar a segurança em ter um bem físico. No entanto, a realidade brasileira é diferente para os Fundos imobiliários, pois o número de investidores ainda é baixo.

 

O que são fundos imobiliários

Um Fundo de Investimento Imobiliário, o chamado FII, nada mais é do que a reunião de pessoas em um grupo cujo objetivo em comum é: aplicação em ativos imobiliários. Traduzindo para o português claro, você pode entender o FII como um investimento feito através da Bolsa de Valores. Sendo que quem investe pode comprar uma ou mais cotas (limitadas) do Fundo e com isso pode ganhar dinheiro, seja com a valorização da cota ou mesmo com a distribuição de renda que é de responsabilidade do administrador do Fundo Imobiliário.

A dinâmica mais tradicional dos Fundos é o uso do dinheiro para construção ou compra de imóveis para que sejam alugados ou arrendados. Em relação aos ganhos, são divididos entre os investidores que compõe o grupo – proporcionalmente ao valor investido por cada um.

 

Tipos de FII

São vários os tipos de Fundos Imobiliários no mercado. Eles variam em relação às estratégias, ativos e estrutura. Ainda assim, popularmente são classificados em três grandes modalidades. Veja a seguir:

 

Fundos de Tijolo (ou de renda)

Esse tipo de fundo é caracterizado por ter o foco voltado a empreendimentos físicos. Desde a aquisição, construção, ao aluguel de imóveis com fins comerciais, tais como shoppings, faculdades, hospitais e agências bancárias. Isso quer dizer que o investimento é feito em ativos reais (imóveis).

Há quem use como estratégia o investimento em diversos empreendimentos, em diferentes regiões. Enquanto isso, outros investidores optam em concentrar seus recursos em um determinado tipo de empreendimento, como shoppings, por exemplo. 

 

Fundos de Papel (ou de recebíveis)

Ao invés de imóveis reais, neste tipo de fundo o investimento é feito através da compra de títulos ligados ao mercado imobiliário, como: Letras Hipotecárias (LH), cotas de outros FII, Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), entre outros. 

 

Fundos híbridos

Trabalham tanto com investimento em imóveis diretos como em papéis.

 

Como funcionam os fundos imobiliários?

Para serem iniciados, os Fundos Imobiliários devem ser administrados por instituições financeiras que sejam autorizadas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). As instituições são fundamentais para o funcionamento e a manutenção de um fundo.

Todo o dinheiro investido pelo grupo é gerenciado por essas instituições, que também são responsáveis pelas principais atividades administrativas, tais como obrigações legais, escolha dos imóveis diretos que irão constituir seu patrimônio, compartilhamento de informações aos acionistas, dentre tantas outras.

É papel da instituição financeira publicar um documento destinado ao mercado sobre as políticas de investimento e questões gerais do Fundo Imobiliário. Feito isso, o FII é ofertado pela primeira vez com cotas de número limitado

Os investidores interessados em integrar o grupo devem buscar alguma das instituições intermediárias, sendo elas: construtoras, distribuidoras ou mesmo bancos de investimentos para comprarem a quantidade desejada e constituírem o grupo de primeiros cotistas

A próxima etapa, após ter arrecadado o capital, é a aquisição dos empreendimentos imobiliários. Esse trabalho é feito pelo gestor do grupo. Saiba também que uma vez aberto, o Fundo recebe um código de identificação, conhecido por ticker e aí então pode ser negociado na Bolsa de Valores

 

Fique por dentro!

Cotas são a representação de frações ideais do seu patrimônio. Elas devem estar em seu nome, pois não há um certificado. Existe apenas um registro eletrônico apontado ao nome do investidor. 

Por isso, ao investir em um FII você se torna cotista. É importante saber que, contudo, você não tem direitos reais sobre os empreendimentos que integram o patrimônio do fundo, como um proprietário de imóvel tem. Sob outra perspectiva, você também não responde por nenhuma obrigação legal ou contratual relativa a eles.

 

O que saber antes de investir

Os investimentos em FII estão sujeitos a riscos de natureza política, econômica e financeira, além de alterações na legislação, entre outros. Contudo, antes de decidir sobre investir em um FII, saiba também que é possível iniciar a aplicação na Bolsa com menos de 100 reais

Para sua tomada de decisão, é importante saber que mesmo que muitos Fundos Imobiliários façam uma distribuição mensal de rendimentos, eles não são considerados investimentos de renda fixa. Há dois motivos para isso:

 

  • Não existe garantia de rendimento ao longo do tempo, isso porque os inquilinos podem deixar de arcar com o aluguel ou mesmo o imóvel pode acabar sendo desocupado em algum momento. 
  • Assim como ações, as cotas de Fundos de investimento imobiliário também podem sofrer oscilações na Bolsa em razão da gestão da carteira ou circunstância do mercado. 

 

Assim sendo, saiba que não existe a possibilidade em prever (com absoluta certeza) qual será o retorno desse tipo de investimento imobiliário.

Outro ponto a que é preciso estar atento, é que também há custos para fazer parte de um FII. Quem investe está sujeito a pelo menos três, sendo eles: 

 

  1. O pagamento pelos serviços de administração (feitos por instituições financeiras) em forma de taxa; custos com a negociação de cotas (tanto para vender como para comprar é preciso arcar com a taxa de corretagem cobrada pelas corretoras responsáveis pela operação. 

 

2. Além disso, procure saber se elas cobram alguma taxa pela custódia das cotas

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3. Por último, é possível que exista uma taxa de performance. Ela funciona da seguinte maneira: é calculado o desempenho do fundo, e se for maior do que um indicador de referência, parte do lucro fica para o gestor do grupo.

 

Há riscos em investir em Fundos Imobiliários?

Você já entendeu que os FIIs possuem uma natureza mista, ou seja, tem características tanto de uma renda fixa como variável. Dessa forma, os riscos ligados a essa opção de investimento, em sua maioria, estão ligados a esse fator.

A seguir, vou enumerar 5 riscos que você precisa ter em mente antes de optar por um fundo.

1. Riscos de mercado 

Ligado à variação dos preços dos ativos em si. Isso quer dizer que representa a possibilidade do papel ser desvalorizado e, assim, refletir em perda para o investidor.

 

2. Risco de liquidez

Se refere à transformação de um ativo em dinheiro. Em se tratando de fundos imobiliários, a liquidez só acontece com a venda de cotas. Contudo, existe a possibilidade de, a depender do tipo de fundo ou mesmo do momento do mercado, não haver interessados em adquirir as cotas. 

 

3. Risco de inadimplência e vacância

Caso haja dificuldade em encontrar locatários para determinado imóvel, a receita que seria fruto dele pode ser comprometida. Isso porque ou não existirá ou o fundo pode ser obrigado a adotar um preço diferente do planejado para que o lugar não permaneça vazio.

 

4. Risco de crédito

Além do imóvel em si, esse tipo de risco refere-se também às possível dívidas feitas pelo fundo, tenham sido elas adquiridas por meio de LHs, LIs, CRIs ou algum dos diversos outros métodos usados para o financiamento de empreendimentos do fundo. 

Diferente do que ocorre com as LCIs (as Letras de Crédito Imobiliário), em que as instituições financeiras assumem integralmente o risco, nos exemplos mencionados acima, é o grupo quem arca com o risco de crédito. 

 

5. Risco de sazonalidade

Esse tipo de risco está mais ligado a ativos do varejo, como shoppings, pois os rendimentos desses fundos são fruto não só do aluguel das lojas, como também de participação nas vendas. Assim sendo, com vendas baixas, o rendimento é imputado, podendo ser menor do que deveria.

É importante ter em mente que investir em imóveis, em geral, apresenta riscos. Ao falarmos sobre fundos imobiliários, a quantidade de ameaças a que o investimento está sujeito pode ser ainda maior. No entanto, os grupos são estruturados para reduzir a incidência dos riscos

 

O que eu ganho ao investir em Fundos Imobiliários?

Um dos motivos pelo qual investidores escolhem depositar recursos em fundos é o fato de muitos grupos adotem a distribuição recorrente de rendimentos. Por lei, a distribuição deve ocorrer, obrigatoriamente, ao menos uma vez por semestre. No entanto, ao possibilitar uma renda mensal a quem investe, os Fundos Imobiliários tornam-se atraentes. 

Outro fator que chama a atenção de quem quer investir é que não é incomum rendimentos periódicos serem maiores do que indicadores de referência, tal como a taxa do CDI (Certificado de Depósito interbancário). 

Baixo custo de investimento também é vantajoso para pequenos, médios e grandes investidores.

 

Quais as outras opções de investimento no mercado imobiliário?

Algumas das possibilidades que você tem, além dos Fundos Imobiliários:

  • Investimento em terrenos;
  • Imóveis na planta;
  • Compra de imóveis usados;
  • Crowdfunding imobiliário. 

 

A decisão entre investir em FIIs ou qualquer uma das opções listadas acima, depende de uma série de fatores pessoais que você deve refletir, como valor disponível para investimento, seu perfil e gosto para lidar com inquilinos, se gosta do ambiente da Bolsa de Valores etc. 

 

Por que investir em terrenos é uma boa ideia? 

Há muito tempo o investimento em terrenos é uma opção segura e rentável no mercado imobiliário. Aposto que você conhece alguém cujo pai comprou um terreno que não valia quase nada e passados 10 anos vendeu por um valor 20 vezes maior do que o investimento feito. Você mesmo pode ter tido a experiência em comprar um terreno e um ano após a aquisição ele já valer 50% a mais do que você pagou.

Além do preço de um terreno ser consideravelmente mais baixo do que um empreendimento já construído, a permuta também é uma opção viável para negociação. 

 

Veja abaixo um lista de benefícios em investir em terrenos:

  • Valorização;
  • Flexibilidade;
  • Personalização;
  • Segurança;
  • Revenda;
  • Economia. 

 

Neste artigo você viu o que são e como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário. Entendeu os riscos dessa modalidade de investimento, as vantagens e viu ainda outras formas de investir no mercado imobiliário

Se as informações foram úteis para você, compartilhe! Outras pessoas também podem se interessar. 

 

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