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Permuta de imóveis é um bom negócio? Descubra como funciona!

duas pessoas, uma de cada lado, segurando um contrato

A permuta de imóveis nada mais é do que a negociação entre duas partes interessadas em fazer uma troca de bens. A prática ainda é pouco conhecida, mas tem ganhado destaque no mercado imobiliário, pois trata-se de uma forma de pagamento que pode ser vantajosa para os negociantes.

Instigante para pessoas dos mais diversos perfis, a permuta de imóveis é especialmente atraente para proprietários com dificuldade em vender o próprio imóvel. Além disso, a permuta também é desejada por quem tem pressa e precisa comprar um imóvel com mais agilidade, isso porque o contrato é mais simples do que o processo de compra e venda propriamente dito.

Se você vende ou compra imóveis, você precisa continuar a leitura deste artigo até o final. 

 

Como funciona a permuta de imóveis

Como você viu acima, a permuta é um escambo, ou seja, uma troca de mercadorias que não requer o uso de dinheiro, mas como na maioria das regras, há exceções: caso haja uma grande diferença de preço entre as mercadorias (ou bens), há a possibilidade em complementar a negociação com dinheiro. Neste caso, entra em cena a compensação financeira, também chamada de torna ou reposição

Existem dois tipos de permuta:

  • O que consiste apenas na troca de bens = Permuta simples. 
  • O que envolve a troca de bens e um pagamento complementar em dinheiro = Permuta com torna.

De forma simples, a condição para que a permuta de imóveis seja feita é que ambas as partes estejam de acordo e que haja um contrato, que é firmado como uma escritura pública, ou seja, é preciso fazer o registro na matrícula do imóvel em cartório para passar o imóvel para o nome do novo proprietário.

Veja o tópico “O que preciso saber sobre o contrato de permuta de imóveis?”

A quais bens a permuta de imóveis se aplica?

A permuta imobiliária é válida para imóveis em geral, como:

  • Casas;
  • Apartamentos;
  • Lotes comerciais;
  • Terrenos;
  • Lote originado de desmembramento de terreno;
  • Unidades ainda não construídas, entre outros.

“Então não existe restrição?” Existe. Para vender um imóvel através de permuta é preciso que ele esteja quitado. Além disso, é importante ressaltar que a permuta de imóveis não se aplica a veículos, ações ou qualquer outro tipo de recurso que não os diferentes tipos de imóveis.

 

O que preciso saber sobre o contrato de permuta de imóveis?

O contrato é essencial para validar a transação. Como visto anteriormente, é necessário que o acordo seja celebrado por meio de escritura pública, o que quer dizer que deve ser efetuado o registro na matrícula do imóvel em um Cartório de Registro Geral de Imóveis. O objetivo é passar o imóvel para o nome do novo proprietário. 

Apesar dos contratos de permuta e o de compra e venda serem parecidos e garantirem segurança entre os envolvidos, tenha atenção às principais diferenças entre eles.

Em se tratando de permuta, há cobrança de uma quantia equivalente a cerca de 4% a 6% em cima do valor total da propriedade. O pagamento deve ser feito pelas duas partes negociadoras. Essa é uma característica específica desse tipo de acordo, diferente de como ocorre na tradicional compra e venda, em que o comprador arca com a maioria das despesas.

Dentre as cláusulas mais comuns no contrato de permuta estão:

  • Dados pessoais das partes envolvidas na transação;
  • Valor de mercado dos imóveis trocados;
  • Localização dos bens;
  • Data de entrega das mercadorias;
  • Principais características dos imóveis;
  • Valor de torna – caso haja.

 

Para quem é indicado esse tipo de contrato?

Dentre os perfis de quem se beneficia com a permuta de imóveis, destaco:

  • Investidor: que busca diversificar e movimentar as propriedades;
  • Proprietário de terrenos: que deseja torná-los novos empreendimentos (negociação com incorporadoras e construtoras) ou que está com o terreno parado há muito tempo e não encontra compradores;
  • Corretor: que compreende a vantagem em ter em seu banco de produtos imobiliários opções que oferecem uma negociação atrativa;
  • Incorporadoras/Construtoras: têm um alívio no fluxo de caixa por não precisar desprender da quantia necessária para adquirir um terreno.
  • Famílias: que querem oferecer um imóvel como parte do pagamento de uma nova moradia;
  • Pessoas: que possuem algum imóvel e têm dificuldade em vendê-lo.

 

Vantagens em fazer permuta 

Com tudo que você viu até aqui, espero que já tenha percebido como esse tipo de negociação é vantajoso e descomplicado para os envolvidos. Abaixo listo algumas vantagens que se destacam:

  • Economia de dinheiro. Bastante atraente na permuta é a isenção de Imposto de Renda quando envolve estritamente a troca de bens, sem a torna. O motivo é que a Receita Federal entende que o valor monetário dos imóveis é igual;
  • Aumento no número de interessados em comprar o imóvel;
  • Trocar uma propriedade por outra e ter a compensação financeira mostra-se como uma opção interessante, principalmente em tempos de desaquecimento do mercado;
  • Menor burocracia: a gente sabe como o mercado imobiliário ainda tem a burocracia praticamente enraizada em si, não é? Na permuta de imóveis, porém, com interesse mútuo das partes, a negociação é mais simples e mais rápida. 
  • E claro, outro ponto que chama a atenção: fugir das intermináveis parcelas de novas dívidas em decorrência de empréstimos e financiamentos imobiliários.

 

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Há riscos em fazer permuta de imóveis?

Claro, como tudo na vida! Mas você não deixa de viver por isso. No caso das permutas também não há motivo para desespero ou desistência da modalidade de negociação. O que cabe a você fazer é manter-se informado para evitar problemas e agir com cautela. 

Você precisa internalizar: muitas vezes, “o risco” que você imagina é, na verdade, desconhecimento ou medo. Sabe por quê? Pois em relação à permuta é comum dizermos sobre dificuldade e não desvantagem ou risco. Isso se deve a um único fator: escassez de proprietários que aceitam permuta. Simples assim. Grande parte dos proprietários simplesmente tem receio ou ainda não sabe como a permuta de imóveis funciona. 

Ainda assim, para evitar problemas futuros…

São pontos que merecem maior atenção:

  • Vistoria da situação legal dos bens: conferir o estado dos imóveis, se a documentação está em dia, além do valor de mercado é uma boa e necessária prática;
  • Previsão (e cláusula em contrato) sobre desistência: é importante que o contrato tenha cláusulas que deem segurança para as partes. Uma delas é em relação a possíveis distratos;
  • Profissional capacitado: a contratação de um corretor de imóveis especialista na área não é obrigatória, mas te digo: pode fazer toda diferença na negociação. Por intermediar o acordo, além de comodidade e facilitação do fechamento para os envolvidos, o profissional confere a segurança necessária para que a permuta seja um sucesso. 

 

Para fecharmos a questão sobre riscos, torno a chamar a atenção: saiba que no mercado imobiliário, e na vida, é preciso aprender a lidar com eles caso você realmente deseje ter retornos. Fique tranquilo! Não necessariamente é preciso sofrer consequências “na pele”, uma dica é observar a experiência de profissionais que já possuem grande vivência no mercado. Você verá em quais pontos falharam e o que aprenderam com as falhas, além de também poder se espelhar em atitudes que trouxeram o desejado retorno positivo. E claro, é igualmente importante estar aberto a flexibilizações e buscar conhecimento, sempre!

 

Permuta de imóveis na incorporação imobiliária

Para quem possui terrenos e deseja transformá-los em novos empreendimentos, a permuta é um dos tipos de negociação com maior chance de fechamento! 

Um exemplo recorrente na incorporação imobiliária é a permuta simples. Nela um terreno é negociado (comumente por um corretor) com uma construtora/incorporadora. A empresa constrói o empreendimento no local e, em troca, concede ao proprietário unidade(s) pronta(s).

A transação, quando envolve um imóvel de grande liquidez, garante ainda mais benefício para ambas as partes. Isso se deve ao fato de imóveis com grande liquidez terem as capacidades de valorização e comercialização facilitadas. Eles geralmente são menores ou estão localizados em áreas com pouca oferta.

Leia também: Incorporação imobiliária: tudo que o corretor precisa saber

Além da permuta simples, há outras  três maneiras  de negociar um terreno para incorporação: compra, permuta com torna e permuta financeira.

O que é permuta financeira? Consiste em um método em que há a troca do terreno por resultado do empreendimento, ou seja, a empresa repassa uma porcentagem sobre o valor das vendas ao antigo proprietário do terreno. Neste modelo, o proprietário também assume os riscos do empreendimento imobiliário em parceria com a incorporadora/construtora. 

Há diferentes formatos jurídicos para validar o acordo, os mais comuns são:

  • Participação societária na SPE (Sociedade de Propósito Específico);
  • Contrato de rateio de receita.

 

Dica para o corretor de imóveis 

Especialmente se você é um agente de imóveis focado em incorporação, seu trabalho é minucioso e requer o cruzamento de informações para chegar em um acordo que satisfaça ambas as partes, por isso, sempre converse com os proprietários de terrenos da sua carteira. Use todo seu poder de comunicação de forma clara e tire eventuais dúvidas que possam ter sobre a permuta de imóveis.

Na conversa é importantíssimo que você pergunte sobre as preferências do proprietário. Procure sempre abordar questões relevantes, como localização desejada e disponibilidade em aguardar a construção do empreendimento (caso que envolve incorporadoras/construtoras).

Além do que foi mencionado acima, estar a par de possíveis limitações que possam atrapalhar a negociação também facilitam o seu trabalho, por isso, lembre-se: uma comunicação transparente e assertiva aumenta as chances em fazer um bom negócio!

 

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